Newsletter du 17 Juin 2024

Les majorités en copropriété

Deux modifications importante sont à prendre en considération,
L'ordonnance du 30 octobre 2019  et la loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé.

  Le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale prend des décisions qui engagent l'ensemble de la copropriété.
Ces décisions sont prises à la majorité.
  Mais différentes majorités s'appliquent.
Elles sont définies par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 Juillet 1965.

  En copropriété, nous entendons souvent :
"Cette résolution se vote à l'article 24", cela sous-entend
"Cette résolution se vote à la majorité définie par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965." 

Mais que signifie réellement ces articles ?

Il est crucial de comprendre comment ces majorités sont calculées et à quoi elles correspondent pour assimiler le fonctionnement d'une assemblée générale de copropriétaires.
 

Quelles sont les principales majorités en copropriété ?

Majorité à l'article 24 dite majorité simple :
◦            Majorité en tantièmes des présents et représentés.
◦            Se votent à cette majorité, tous les actes de gestion courante : approbation des comptes, budget et travaux d'entretien courants.
◦            Se votent également à cette majorité et par dérogation les travaux d'accessibilité aux handicapés.
◦            La loi ELAN, stipule que se votera au 24 la volonté ou non de réviser le règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec l'article 6-4 de la loi de 65.
◦            l'ordonnance du 30 octobre autorise de voter au 24, la suppression du vide ordure, l'autorisation donnée aux forces de l'ordre d'entrer dans les parties communes à partir du 1er juin 2020
L'AG peut par délégation, transférer au CS toutes ces décisions qui se prennent à la majorité de l'article 24 sauf l'approbation des comptes, le budget prévisionnel et les modifications du règlement de copropriété qui se votent au 24.
 
Majorité à l'article 25 dite majorité absolue :
◦            Majorité des voix de tous les copropriétaires.
Ceci se calcule aux tantièmes, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.
◦            Se votent notamment au 25, l'élection ou la révocation du syndic. Idem pour le conseil syndical, les délégations de pouvoir au conseil syndical (y compris la délégation étendue), toute modification de la répartition des charges rendues nécessaires par un changement d'usage de parties privatives, la vidéo-surveillance,
◦            mais également tous les travaux d'amélioration, de transformation ou d'addition (depuis la loi ALUR), les autorisations de travaux à donner à un copropriétaire, les modifications de l'aspect extérieur de la façade, les modifications de parties communes rendues nécessaires par une obligation légale ou réglementaire, ...
◦            Depuis la loi Climat et Résilience, se vote à la majorité absolue l'approbation du plan pluriannuel de travaux
◦            Depuis la loi ELAN de novembre 2018, tous les travaux visant à des économies d'énergie se votent à cette majorité. La loi ELAN a donc relevé la majorité à laquelle se votent ces travaux, ce qui est assez étonnant dans un contexte général cherchant à favoriser l'amélioration générale de la performance énergétique du parc immobilier français.
◦            Si la majorité absolue n'a pas été obtenue, mais que le tiers des voix a été atteint, alors il y a la possibilité d'une passerelle de majorité.
◦            Se votent également à cette majorité les travaux concernant les dispositifs d'ouverture et de fermeture de la copropriété.
◦            Depuis l'ordonnance de la loi Elan du 30 Octobre 2019, cette majorité suffit pour donner délégation au président du Conseil syndical pour ester en justice face à l'ancien syndic afin de récupérer fonds et pièces, ou en réparation d'un préjudice subi.
Majorité à l'article 26 dite double majorité :
◦            Le vote requiert deux conditions : d'une part que la majorité en nombre des copropriétaires soit présents ou représentés. Ensuite que ces présents et représentés votent la résolution à une majorité au moins égale aux deux tiers des tantièmes. Exemple, une copropriété de 30 lots représentant 1000 tantièmes, il doit y avoir 16 copropriétaires présents (ou représentés) et les copropriétaires qui votent la résolution doivent représenter 667 tantièmes au minimum.
◦            On l'appelle "double" parce que l'on compte à la fois les tantièmes et les
"têtes".
Les décisions votées à cette majorité sont peu nombreuses mais principalement : suppression du poste de gardien s'il ne remet pas en question le standing de l'immeuble, les actes d'acquisition immobilières, d'aliénation ou de disposition réalisés dans la copropriété, la modification du règlement de copropriété si cela ne concerne que la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, (il faut l'unanimité pour les parties privatives)
 
L'unanimité
Elle est parfois nécessaire pour certaines décisions qui touchent à la jouissance des parties privatives. C'est par exemple le cas des modifications du règlement de copropriété et de la répartition des charges.

Newsletters du 14 Juin 2024

A qui incombe le paiement de la taxe foncière
en cas de vente d’un bien immobilier ?

Rappelons qu’aux termes de l’article 1415 du Code général des impôts, la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties est établie pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition.

Cette règle peut entraîner un déséquilibre financier pour le propriétaire d’un bien vendu en début d’année civile puisqu’il est redevable de la charge de l’impôt dans son entier alors même que cet impôt est calculé au 31 août de chaque année et qu’il est exigible le 15 octobre de l’année en cours.

Sur le modèle d’une publication fiscale du 19 mars 2024, la réponse ministérielle n°11096 du 4 juin 2024 JOAN p. 4473 précise que la taxe foncière est due pour l’année entière par le propriétaire au 1er janvier de l’année et doit être établie à son nom.

Elle ajoute que si la transaction a lieu en cours d’année, le propriétaire à la date du 1erjanvier, soit le vendeur du bien, demeure le seul redevable de la totalité de la taxe foncière.

A cet égard, les parties peuvent valablement prévoir dans l’acte de vente, une clause stipulant une répartition prorata temporis du paiement de cet impôt afin de répartir le montant de la taxe entre l’acheteur et le vendeur en fonction de la date de transaction.

Toutefois, cette clause ne produira effet qu’entre les parties, sans être opposable à l’Administration fiscale.

Or en pratique, il est courant qu’au jour de la vente, le vendeur ne dispose pas de l’avis d’imposition de l’année en cours de laquelle intervient la vente ce qui peut entraîner des situations litigieuses. Dans ce cas, le propriétaire reste obligé auprès de l’administration fiscale et ne peut se prévaloir de ladite clause.

  Enfin précisons que la mise à jour de l’identité du propriétaire redevable de la taxe foncière, qui s’appliquera l’année suivante en cas de vente en début d’année civile, a lieu lors de la publication de l’acte de vente aux services de la publicité foncière par le notaire.