Après un parcours des plus mouvementés, le projet de loi de finances pour 2025 a été adopté définitivement par le Sénat le 06 février 2025. Dans l’attente de la promulgation de la loi, voici une présentation des principales mesures fiscales intéressants le secteur de l’immobilier.

Présenté au Conseil des ministres, le 10 octobre 2024, le projet de loi de finances (PLF) pour 2025 avait vu sa partie « recettes » rejetée en première lecture par l’Assemblée nationale le 12 novembre 2024. Son examen s'était donc arrêté, l'ensemble du PLF étant considéré comme rejeté.

C’est donc la version initiale du texte qui a été présentée au Sénat, mais dont l’examen avait été stoppé par la censure du gouvernement Barnier. Les débats ont pu reprendre à la suite de la nomination du gouvernement Bayrou en janvier 2025. Le PLF a donc pu être adopté en première lecture, avec modifications, le 23 janvier.

Le 31 janvier 2025, députés et sénateurs, réunis en commission mixte paritaire, ont trouvé un accord sur une version finale du texte, amendée sur quelques points par le Gouvernement.

Le jeudi 6 février, le Sénat a adopté définitivement le PLF, au lendemain du rejet des deux motions de censure déposées à l’Assemblée nationale.

La loi ne sera promulguée et publiée au Journal Officiel qu’après son examen par le Conseil constitutionnel, qui a déjà été saisi, et le cas échéant, sans les articles qui auront été déclarés inconstitutionnels.

MESURES INTERESSANT LES PARTICULIERS

- Les plus marquantes (PTZ - DMTO - LMNP)

Extension du prêt à taux zéro

L’article 90 de la loi de finances pour 2025 étend temporairement l’éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ) à toutes les opérations neuves sur l’ensemble du territoire, tant pour l’habitat collectif que pour l’habitat individuel. Les conditions de location dans le neuf (zone Abis, A ou B1) sont donc supprimées.

Notons que les conditions d’éligibilité au prêt dans l’ancien restent inchangées.

Cet élargissement va s’appliquer pendant trois ans, soit jusqu’au 31 décembre 2027 et concerner les offres de prêts émises à partir du « premier jour du deuxième mois suivant la promulgation » de la loi de finances pour 2025.

Hausse temporaire des droits de mutation à titre onéreux

L’article 116 de la loi de finances permet aux conseils départementaux de relever de 4,5 % à 5 % le taux plafond de la part départementale des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) pendant une période de trois ans. 

Cette hausse s’appliquera aux actes passés et aux conventions conclues entre le 01 avril 2025 et le 31 mars 2028. Toutefois, elle ne s’appliquera pas pour les primo-accédants.

En outre, les départements pourront décider d’instituer de façon pérenne un taux réduit ou une exonération en faveur des primo-accédants.

L’entrée en vigueur de ces mesures va dépendre de la date des délibérations des conseils départementaux et de leur notification aux services fiscaux.

Pour en savoir plus : Droits d’enregistrement : la loi de finances pour 2025 autorise la hausse de leur montant

LMNP : réintégration des amortissements déduits lors de la revente

Pour le calcul de la plus ou moins-value résultant de la cession d’un bien donné en location meublée non professionnelle (LMNP), l'article 84 de la loi de finances pour 2025 prévoit que les amortissements qui ont été déduits pendant la période de location sont portés en déduction du prix d’acquisition (ce qui a pour effet de majorer la plus-value éventuelle). 

Ces dispositions s’appliqueront aux cessions réalisées à compter de la promulgation de la loi de finances.

Toutefois, il est prévu une exception pour les cessions de certains types de logements, comme les résidences de services séniors étudiantes ou certains établissements pour personnes âgées ou handicapées.

- Les autres mesures

Dons entre générations affectés à la résidence principale

L’article 71 de la loi de finances prévoit une exonération de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) pour certains dons de sommes d’argent consentis dans le cadre familial et dans la double limite de 100 000€ par un même donateur à un même donataire et de 300 000€ par donataire.

Ainsi, sont exonérés de DMTG les dons de sommes d’argent consentis aux enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants et à défaut neveux ou nièces, dès lors que ces sommes sont réinvesties par les bénéficiaires de ces dons, au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le transfert, dans l’acquisition dans le neuf ou la construction (VEFA) de sa résidence principale ou à la réalisation de certains travaux de rénovation énergétique (renvoi à ceux éligibles à Ma PrimeRénov) effectués dans son habitation principale.

Cette exonération est toutefois subordonnée à un engagement de conservation de la résidence principale ou de location du logement à usage d’habitation pendant une période de 5 ans à compter de sa date d’acquisition ou de son achèvement.

L’exonération n’est pas applicable aux dépenses au titre desquelles le donataire a bénéficié de certains avantage fiscaux (crédit d’impôt prévu à l’article 199 sexdecies du CGI, déduction de charges pour la détermination de l’impôt sur le revenu ou de la prime Ma PrimeRénov).

Cette mesure s’appliquera aux sommes versées entre le lendemain de la promulgation de la loi de finances pour 2025 et le 31 décembre 2026.

Déclaration d’occupation des locaux d’habitation

L’article 115 de la loi opère une légalisation des mentions obligatoires qui doivent être renseignées par les propriétaires et introduit l’obligation pour les tiers occupants de locaux à usage de résidence secondaire de préciser, sur leur déclaration annuelle des revenus, les éléments d’identification de ces locaux et l’identité des propriétaires.

L'objet de cette disposition est de « sécuriser juridiquement l’obligation déclarative incombant aux propriétaires tenus de déclarer annuellement les changements de situation d’occupation de leurs locaux à usage d’habitation. (…) La collecte de ces informations permet d’éviter les erreurs d’imposition des occupants à la taxe d’habitation. »

Notion de domicile fiscal en France

L'article 83 de la loi de finances complète l'article 4B du CGI : « Les personnes qui satisfont à l’un au moins des critères fixés aux a à c du présent 1 ne peuvent toutefois pas être considérées comme ayant leur domicile fiscal en France lorsque, par application des conventions internationales relatives aux doubles impositions, elles ne sont pas regardées comme résidentes de France.»

Le texte clarifie ainsi les modalités d’imposition applicables aux personnes non-résidentes de France, en précisant désormais que les personnes non résidentes fiscales de France par application d'une convention fiscale, ne pourraient pas être considérées comme fiscalement domiciliées en France au sens du droit interne, même si elles remplissent l’un des critères de l’article 4 B du CGI.

La mesure vient légaliser la doctrine administrative selon laquelle la notion de résident en droit conventionnel doit l’emporter sur celle de domicile fiscal au sens du droit interne pour l’application des dispositions du CGI, alors qu'une récente décision du Conseil d’État avait retenu la position inverse. En effet, dans sa décision du 5 février 2024 (n°469771), la Haute Juridiction avait considéré que la condition de domiciliation fiscale hors de France entraînant l’application de la retenue à la source sur les traitements, salaires, pensions et rentes viagères prévue à l’article 182 A du CGI devait s’apprécier au regard des dispositions de droit interne prévues à l’article 4 B du CGI, indépendamment de la résidence fiscale au sens des conventions fiscales internationales.

INVESTISSEMENTS LOCATIFS

Loc’Avantages

Devant initialement prendre fin le 31 décembre 2024, le dispositif  a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par l’article 88 de la loi de finances pour 2025.

Codifié à l’article 199 tricies du code général des impôts, le dispositif prévoit une réduction d’impôt, sous conditions, au profit des propriétaires qui mettent leur logement en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah.

Pinel et Pinel + 

Le dispositif est définitivement arrivé à échéance le 31 décembre 2024, la loi de finances pour 2025 n'ayant pas prolongé le dispositif.

En effet, l’amendement proposant un mécanisme de sortie transitoire pour certains contrats de réservation en VEFA conclus avant le 31 décembre 2024 et dont l’acte authentique est conclu au plus tard le 31 mars 2025, a été supprimé en CMP.

Denormandie dans l'ancien

La loi « Habitat dégradé » avait prolongé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2027 et étendu son bénéfice aux logements situés dans des copropriétés en difficulté faisant l’objet de redressement ou dans des copropriétés incluses dans le périmètre d’une Orcod (opérations de requalification des copropriétés dégradées).

Un article du PLF voulait procéder à un recentrage du bénéfice du Denormandie dans l’ancien sur les logements en copropriété dégradée sur les communes à fort besoin de réhabilitation ou situées en ORT, mais il a été supprimé en CMP.

Finalement, la loi de finances pour 2025 adoptée n’est pas revenue sur le cadre légal du dispositif.

Malraux 

La réduction d’impôt sur le revenu prévue au titre des dépenses supportées en vue de la restauration complète déclarée d'utilité publique d’un immeuble bâti situé dans certains quartiers n'a pas fait l’objet d’une prorogation.

Le dispositif a donc pris fin le 31 décembre 2024 pour les immeubles bâtis situés soit dans un quartier ancien dégradé délimité, soit dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé et faisant l'objet d'une convention pluriannuelle.

PLUS-VALUES IMMOBILIERES

Exonération sur la cession d'un droit de surélévation

L’article 85 du texte proroge jusqu’au 31 décembre 2026 l’exonération des plus-values réalisées par les personnes physiques et les sociétés relevant des articles 8 à 8 ter du CGI au titre de la cession d’un droit de surélévation (CGI, art. 150 U). Pour le bénéfice de cette exonération, le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des locaux destinés exclusivement à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition.

Mesures spécifiques à la Corse

L’article 86 de la loi de finances rend applicable à la Corse l’abattement exceptionnel d’impôt sur les plus-values applicable aux cessions d’immeubles en faveur du logement social et intermédiaire. L'objectif était de corriger une erreur de l’article 9 de la loi de finances pour 2024 qui l'avait prorogé jusqu’au 31 décembre 2025 mais en excluant les cessions directes de biens situés en Corse.

De plus, l’abattement prévu par le 1° du A du I de l’article 150 VE du CGI s’appliquant notamment aux plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir, de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces mêmes biens situés dans des zones tendues du territoire, n’est pas applicable aux cessions réalisées en Corse.

TVA

TVA sur la fourniture et la pose de chaudières

L’article 32 de la loi de finances adapte le champ d'application des taux réduits de TVA pour mettre la législation française en cohérence avec les évolutions du droit européen et notamment la Directive sur la performance énergétique des bâtiments datant d'avril 2024.

Ainsi, le taux réduit de 5,5 % est étendu aux réseaux de chaleur à énergies renouvelables définis à l'article L 211-2 du code de l’énergie, incluant désormais "l'énergie ambiante".

Les chaudières à énergies fossiles (chaudières à gaz) sont exclues des taux réduits de TVA de 5,5% et 10 % à compter du 1er mars 2025, sauf pour l'entretien et la réparation des appareils existants. A compter de cette date, les travaux comprenant la fourniture ou l'installation d'une chaudière susceptibles d'utiliser des combustibles fossiles seront donc soumis au taux de TVA de 20%.

Vont également perdre le bénéficie du taux réduit de TVA de 10% les travaux de nettoyage et les travaux d'aménagement et d'entretien des espaces verts.

Toutefois, les taux actuels seront maintenus pour les opérations susmentionnées ayant fait l'objet d'un devis daté, accepté par les deux parties et ayant donné lieu à un acompte encaissé avant le 1er janvier 2025.

Remplacement de l'attestation pour l’application des taux réduits de TVA aux travaux réalisés dans les locaux d'habitation

L'article 41 de la loi de finances pour 2025 instaure une mesure de simplification pour l'application des taux réduits de 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique (CGI, art.278-0 bis A) ou de 10 % pour les autres travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d'entretien (CGI, art.279-0 bis) dans les locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans.

Jusqu'alors, le bénéfice des taux réduits de TVA était conditionné à la production par le commanditaire des travaux d'une attestation Cerfa confirmant le respect des conditions d’application de ces taux. Dorénavant, cette attestation sera remplacée par une mention sur le devis ou la facture.

Cette simplification s'appliquera dès l'entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025.

Régime simplifié de TVA

L’article 38 de la loi de finances procède au remplacement, à compter du 1er janvier 2027, de l’actuel régime simplifié d’imposition (RSI-TVA), qui est fondé sur un principe de déclaration annuelle assorti de mécanismes complexes de versement d’acomptes, par un régime déclaratif réel suivant une périodicité trimestrielle ou mensuelle en fonction du chiffre d'affaires.

Modification des seuils de la franchise en base TVA

L’article 32 de la loi comprend un abaissement sévère des seuils de la franchise en base prévue par les dispositions de l’article 293 B du CGI. Il est en effet adopter un seuil unique de 25 000€ , quelle que soit la nature de l’activité, en lieu et place du seuil de 85 000 euros pour les livraisons de biens et 37 500 euros pour les prestations de services.

Le dépassement du plafond majoré 27 500€ pour l'année civile en cours entraine la sortie immédiate du règime de la franchise.

Cette mesure devait en principe s'appliquer dès le 1er mars 2025, mais devant la levée de boucliers suscitée par cette réforme, le Gouvernement a annoncé suspendre son application et ouvrir des discussions avec les représentants des travailleurs indépendants.

IMPOTS LOCAUX

La taxe d'habitation est recentrée sur les résidences secondaires

L’article 110 de la loi opère un recentrage de la taxe d’habitation sur les seules résidences secondaires, en supprimant toutes références aux "autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale".

Ainsi, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises. Toutefois, ces locaux  ne sont pas soumis à cette taxe lorsqu’ils font l’objet d’un usage exclusivement professionnel.

Par ailleurs, le texte exonère expressément de taxe d’habitation les structures d’hébergement d’urgence pour les personnes en difficulté, les locaux à usage privatif des établissements d’enseignement privé, les maisons d’assistants maternels ou encore les foyers d’accueil médicalisés.

Ces dispositions s’appliquent à compter des impositions établies au titre de l’année 2025.

Taxes sur les locaux transformés en logements

L'article 111 de la loi de finances a prévu un nouveau cas d'exonération de la taxe sur les bureaux (TSB-IDF et  TSBCS). Ainsi, seront exonérés de cette taxe, lorsqu’ils sont vacants au 1er janvier de l’année d’imposition, les locaux concernés «faisant l’objet d’un engagement de transformation en logements et pour lesquels une déclaration préalable ou une demande de permis de construire a été déposée au cours de l’année civile précédant la déclaration de la taxe».

Cependant, ces opérations ayant pour effet de changer la destination de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation, soumises à déclaration préalable ou à permis de construire, pourront être assujetties à la taxe d’aménagement, instituée dans une commune ou un EPCI. La collectivité pourra toutefois prévoir une exonération partielle ou totale concernant les locaux d’habitation issus des opérations.

MESURES DIVERSES

• Clarification des modalités de calcul de l’atténuation des variations de valeurs locatives des locaux professionnels selon le mécanisme du « planchonnement » (LF, art.63).

Si l'administration fiscale a fait application du mécanisme de manière « fixe » par rapport à la valeur locative révisée au titre de l’année 2017 (pas d'actualisation chaque année et pas de prise en compte d’éventuelles modifications de la valeur locative postérieures à cette date), en revanche, dans une récente décision, le Conseil d’Etat avait considéré que ledit planchonnement devait être recalculé chaque année si une modification des paramètres le justifiait (CE, 03 avril 2024, n° 474735 et 474736). Tirant les conséquences de cette décision, susceptible d'entrainer un risque de contentieux fiscal important, le présent article vient rétablir, à compter des impositions dues au titre de 2023 à 2025, un planchonnement calculé selon la situation des locaux au 1er janvier 2017.

• La cession gratuite de terrains par l'Etat à la SAFER de Guyane et leur exonèration de taxe foncière sur les propriétés non bâtis pendant une durée de 10 ans (LF, art.44).
• Suppression de l'agrément préalable pour les investissements réalisés par les bailleurs sociaux en Outre-mer ouvrant droit au crédit d'impôt pour investissements productifs prévu à l'article 244 quater W du CGI (LF,art.37).
• Prorogation pour 2025 de l'abattement de 30% de taxe foncière pour les logements à usage locatif en ayant bénéficié au titre de 2024, situés dans les quartiers prioritaires de la ville (QPV) des départements d’outre-mer, c’est-à-dire la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, Mayotte et La Réunion (LF, art.47).
• Prorogation jusqu’au 31 décembre 2026, de l'exonération de l’article 239 octies du CGI de la valeur nette de l'avantage en nature - résultant du transfert gratuit de la jouissance d’un bien meuble ou immeuble -  consenti aux associés des structures de « multipropriétés », comme par exemple les résidences meublées à temps partagé (LF, art.49).
• Droit de vente sur les acquisitions des SAFER : allongement à 12 mois du délai entre entre la promesse de vente et l'acquisition en exonération réalisée par une personne subistuée dans les droits d'une SAFER.
• Révision des valeurs locatives des monuments historiques classés ou inscrits : le taux à appliquer à leur valeur vénale n'est plus celui à 8%, mais un taux spécifique ne pouvant être supérieur à la variation au niveau national de l'ensemble des valeurs locatives des biens d'habitation (LF, art.121).
• L’Anah et l’Ademe sont autorisées à accéder au fichier des comptes bancaires de l’administration fiscale, à l’occasion de l’instruction des demandes de versement d’aides publiques dont elles assurent la gestion, pour éviter les fraudes à l’identité et documentaires (LF, art.170).

Droits d’enregistrement : la loi de finances pour 2025 autorise la hausse de leur montant

L’article 31 nonies du projet de loi de finances pour 2025 octroie la faculté aux départements de relever temporairement le montant des droits d'enregistrement.

Cette mesure ne constitue pas une modification législative. L’article 1594 D, alinéa 1 du code général des impôts n’est pas modifié de sorte que le taux de droit commun de la part départémentale des droits de mutation reste fixé à 3,80 %.  Ce taux peut être modifié sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le relever au-delà de 4,50 %.

En pratique, la très grande majorité des conseils départementaux a décidé de s’aligner sur le taux plafond de 4,50 %, seuls les départements de l'Indre, du Morbihan et Mayotte ont continué de maintenir le taux de droit commun de 3,80 %.

Désormais, les conseils départementaux ont la possibilité de modifier ce taux dans la limite d’un plafond relevé à 5 % (contre 4,50%) pour les mutations intervenant entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Toutefois, cette mesure ne s’applique pas aux primo-accédants.

Par exemple, pour une acquisition de 300 000 €, cette hausse représenterait 1 500 € de frais supplémentaires pour l’acquéreur.

Selon les prévisions du ministère de l’Economie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, cette hausse des DMTO devrait permettre de rapporter « environ 1 Md€ de recettes supplémentaires aux Départements. »

Une mesure facultative

Les conseils départementaux auront donc la faculté de décider de relever le taux d’imposition par le biais d’une délibération.

Les délibérations ainsi prises devront être notifiées aux services fiscaux, et s'appliqueront aux actes passés et aux conventions conclues à compter du premier jour du deuxième mois suivant la notification pour les délibérations notifiées au plus tard le 15 avril 2025, ou entre le 1er décembre 2025 et le 15 avril 2026.

En revanche, les modifications résultant des délibérations notifiées entre le 16 avril 2025 et le 30 novembre 2025 s’appliqueront aux actes passés et aux conventions conclues à compter du 1er janvier 2026.

De même, les délibérations notifiées entre le 16 avril 2026 et le 30 novembre 2026 s’appliqueront aux actes passés et aux conventions conclues à compter du 1er janvier 2027.

Enfin, les délibérations notifiées entre le 16 avril 2027 et le 30 novembre 2027 s’appliqueront aux actes passés et aux conventions conclues à compter du 1er janvier 2028.

Une mesure temporaire

En l’état actuel du texte de loi, il ne s’agit pas d’une mesure pérenne, mais d’une mesure temporaire sur une période de trois ans.

Ainsi, pour les actes passés et les conventions conclues à compter du 1er avril 2028, le taux des droits de mutation sera à nouveau celui en vigueur le 31 janvier 2025 - avant l’application de la délibération - soit au taux de 4,50% pour la plupart des départements.

La mesure ne s’applique pas aux primo-accédants

Même si les conseils départementaux votent la hausse du taux des droits de mutation, cette mesure ne sera toutefois pas applicable lorsque le bien est acquis par des acquéreurs primo-accédants et destiné à l’usage de leur résidence principale.

Précisons que sont visés ici les acquéreurs d’une première propriété au sens du I de l’article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l’habitation pour l’octroi du prêt à taux zéro. Il s’agit ainsi des personnes « physiques n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale ou n'ayant pas acquis les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d'un bail réel solidaire au cours des deux dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt. »

Par ailleurs, pour les acquisitions réalisées par ces mêmes primo-accédants, les conseils départementaux pourront, sur délibération, réduire le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement prévu à l’article 1594 D du CGI, ou décider de leur exonération.

Cette réduction ou cette exonération est subordonnée à la condition que l’acquéreur prenne l’engagement d’affecter le bien exclusivement et de manière continue à l’usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de cinq ans à compter de son acquisition.

Un décret viendra préciser les cas dans lesquels le respect de cet engagement n’est pas exigé.